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L'achat d'un condo de conversion
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    L'achat d'un condo de conversion


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    Jamais en doute l'ingéniosité du promoteur immobilier.

    Il ya près de 20 ans, deux de mes meilleurs amis et moi avons décidé de mettre en commun nos ressources après l'université et obtenir un appartement de la nôtre.

    Les trois d'entre nous étaient à peine capables de s'offrir un appartement de 3 chambres à coucher qui était d'environ 10 ans à l'époque. Nous avons payé environ $ 500/mois. de loyer. À ce jour, je ne suis pas sûr de savoir comment nous pouvions nous offrir cet appartement.

    L'appartement était un dépotoir. Le revêtement de sol, la cuisine et, surtout, les salles de bains étaient si mauvaises, que mon père marchait dans un jour avec un regard horrifié de dégoût sur son visage, et a refusé de rester. Toutefois, c'est ce que mes amis et j'ai appelé la maison.

    Aujourd'hui, après presque 30 ans que je fais des prêts pour les personnes qui achètent des parts de ce même complexe d'appartements. Aujourd'hui, c'est une conversion condo!

    L'ensemble du complexe a été remaniée et les unités sont en cours depuis près de 175,000 $ l'unité.

    Pur génie!

    Vous savez tout condo conversions et incroyablement chaud, ils sont sur le marché. Faibles taux d'intérêt ont stimulé les ventes nouvelle maison par le toit et les condos sont pas une exception.

    Première fois aux acheteurs de maisons se précipitent pour obtenir de quelque façon qu'ils peuvent. Cela a effectivement paralysé l'activité appartement et est le moteur le plus grand boom de la conversion en copropriété en 20 ans.

    Plus de 12.000 appartements à Las Vegas sont actuellement projetées pour la conversion en copropriété. Condo développeurs paient une prime pour acquérir et transformer les complexes d'appartements anciens en logements et ils font cela tout le pays, en particulier à Las Vegas et la Floride du Sud.

    Les développeurs de recherche en général pour l'appartement à condo conversions dans des endroits désirable où ils ne seront pas en concurrence directe avec l'entrée des maisons abordables niveau.

    Ils veulent offrir une alternative abordable aux plus coûteux de maisons unifamiliales ou condos plus chères pour de nouveaux développements.

    Dans de nombreux cas, les conversions condo fournir une entrée parfaite occasion niveau pour les locataires à devenir propriétaires de maison, permettant à ces nouveaux propriétaires se constituer un avoir et de réaliser leur rêve de devenir propriétaires.

    Transformer les immeubles d'appartements en condominiums est plus rapide et moins risquée que la construction du sol en place.

    Les prix des terrains ont grimpé si haut que beaucoup de développeurs ne peuvent pas se permettre de construire des logements d'entrée de niveau, donc c'est une bonne option. Les acheteurs de maisons peuvent profiter ainsi parce que les unités converties sont généralement plus abordables que les nouveaux, et beaucoup sont dans des emplacements de choix. Vous pouvez trouver certaines de ces unités d'une publicité locale pour aussi peu que les $ 90.

    Conversion développeurs disent qu'ils ne peuvent acheter quelque chose pour un tiers du coût qu'il faudrait pour acheter le terrain vacant et construire quelque chose sur elle.

    La beauté pour le développeur est que la conversion condo ne va pas se vendre pour un tiers de ce qu'il en coûterait neuf. Cela ressemble plus à 75% -85% de celui-ci.

    Les développeurs font généralement un travail assez agréable d'amélioration du bien et les unités. Mises à niveau sont généralement faites à des domaines extérieurs et communs de la propriété. Elles ajoutent ensuite sur le grésillement. Comptoirs en granit, armoires et d'installation de mise à niveau et les planchers de bois sont souvent ajoutés à des unités individuelles. Ces améliorations sont intégrées dans le prix du condo.

    Une fois que le promoteur acquiert un immeuble à appartements, ils convainquent généralement environ 10-15% des locataires actuels à rester en achetant une unité. Souvent, ils offrent ces rabais gens avant qu'ils aient jamais marché, même pour le grand public.

    La clé évidente pour vendre ces parts à vos clients est de convaincre les acheteurs qu'ils sont mieux lotis propriétaire et de la location ou pour obtenir vos investisseurs plus timides de sauter en prenant moins de risques financiers.

    Les gens ont le désir de posséder une maison. Il ya très peu qui veulent louer et des taux d'intérêt bas ont fourni cette occasion.

    Condo conversions de créer davantage de logements abordables dans les zones où le prix d'une unique famille monte en flèche à la maison comme nous l'avons vu tout le pays. Une maison unifamiliale à Las Vegas, où j'habite, est en moyenne d'environ 300.000 $. Ce n'est tout simplement pas abordable pour la moyenne de votre acheteur d'une première habitation.

    Les spéculateurs et les investisseurs à prendre jusqu'à 30-50% de tous les acheteurs de condos de conversion. Ils achètent ces unités, l'intention de les vendre à un prix plus élevé dans un court terme.

    La hausse des taux d'intérêt historiquement, ont ralenti l'activité de conversion. Cela ralentit la satisfaction aussi bien. Il est difficile de convaincre quelqu'un de payer 1200 $ par mois sur un prêt hypothécaire pour un condo 1000 pieds carrés. Toutefois, en venir à 1000 $ et vous pourrez trouver des acheteurs.

    Avant d'investir dans une de ces unités et le plan sur la location-la, ou vous envisagez d'en acheter un pour vivre, il faut savoir quelques petites choses.

    Condo conversions sont commercialisés auprès de ceux-là mêmes qui louent des appartements. Trente à 50% de tous les acheteurs de condos de conversion sont les investisseurs et les spéculateurs.

    Quand ils vont à louer leurs logements, ils sont en concurrence pour le marché de même que le développeur du projet. Pourquoi louer quand vous pouvez acheter? Pourquoi louer de vous non plus?

    Une fois prêts hypothécaires bas disparaissent, et les taux ont augmenté récemment, comme vous le savez tous, condo conversions deviendra plus risqués. Lorsque les ventes de maisons lente, des convertisseurs de mai plus de mal à vendre leurs condos.

    Une fois que 30 Taux d'intérêt l'an atteindra 7% ou 8%, disent les experts, condo conversions cool. Aujourd'hui, nous sommes à environ 6,25%. Les bonnes nouvelles sont des conversions de condo sont à peu près le dernier bastion de logements véritablement abordables dans de nombreux domaines.

    Voici quelques éléments à garder à l'esprit ...

    Beaucoup de gens d'acheter les conversions condo ne réalisent pas que les biens qu'ils achètent est différente d'une unité récemment construite. Cela signifie que le risque financier pour les réparations et les remplacements peuvent être beaucoup plus élevé.

    Les nouveaux condominiums, construit à partir de la base, sont construits avec des matériaux de construction d'aujourd'hui et de se conformer aux codes du bâtiment aujourd'hui plus stricte.

    L'état des copropriétés convertis peuvent varier. Un complexe d'appartements anciens convertis en condos aurait pu l'usure et de mai ont des défauts de structure inconnue à la clôture. Ces problèmes peuvent devenir une entrave réelle plus tard.

    Les nouveaux appartements qui ont été convertis en condominiums au cours des dernières années ont probablement été construits en vertu des codes du bâtiment les plus récentes et ont des composantes nouveau bâtiment, les systèmes mécaniques et finitions intérieures. Il s'agit d'un pari plus sûr et vous voulez en connaître l'année, la structure originale a été construite.

    Beaucoup de vieux immeubles ont été convertis. Certains convertisseurs gut un immeuble d'habitation, en tenant le bas de sa "coquille", puis le reconstruire, l'installation de plomberie neuve, toiture et de systèmes mécaniques.

    D'autres développeurs ne simplement "rehabs cosmétiques,« laissant les éléments de la construction comme tel et bichonnage borne à établir la propriété de faire des unités plus commercialisables.

    Les acheteurs se méfier. Êtes-vous l'achat d'un bâtiment entièrement rénové qui a été descendu sur la paroi, ou êtes-vous l'achat d'un immeuble de quelqu'un juste giflé une certaine peinture sur et à mettre en quelques fenêtres neuf?

    Qu'en est-il des problèmes pour le complexe? Bien que la plupart des développeurs font un travail formidable dans la conversion, que faire si le toit doit être réparé après quelques années? Est-ce que l'association ont assez de réserves pour le couvrir? Beaucoup de gens croient propriétaires de condominium conversion peut s'attendre à des cotisations spéciales plus rapides que les acheteurs de condos neufs.

    Vous n'avez quelques garanties. En tant que prêteur pour les acheteurs de condos de conversion, nous demandent souvent un rapport d'ingénieur auprès du promoteur avant la clôture du prêt. Vous disposez d'un droit à ce document également.

    Il vous indique ce qui a été fait pour le bâtiment et le bureau de vente peut vous donner une copie de cette option si vous le demandez.

    Voici quelques autres choses que vous devez savoir avant d'acheter un condo de conversion:

    Ils ont généralement des clauses restrictives. Chaque projet de condominiums a des règles et restrictions qui régissent ce que les propriétaires unité peut faire. Si vous possédez un animal domestique, assurez-vous que votre bâtiment est pet-friendly. Avez-vous encore d'un espace couvert de stationnement?

    Êtes-vous l'achat de l'appareil comme un investisseur à louer? Vous voudrez vous assurer que le bâtiment permet la location et la durée minimale requise.

    Si les spéculateurs ne peuvent pas revendre leurs parts, ils les offrent en location aussi. S'il ya de nombreux locataires, qui peuvent créer des problèmes avec les propriétaires de condos dans le même bâtiment et entraîner des problèmes de maintenance.

    Les locataires ont tendance à beaucoup moins sur les soins de leur logement que ne le propriétaire de la maison. Trop nombreux locataires peuvent détruire le complexe et sa valeur.

    Spéculateurs achètent jusqu'à 70% de certains logements en copropriété. Vous mai se déplacer dans un bâtiment qui est presque vide. Cette mai ne pas être ce que vous aviez espéré.

    Une fois un projet de condominium a plus de 30% de ses propriétaires qui l'utilisent comme une résidence secondaire ou comme un bien de placement, les condos tous devenus «non-couvert par la garantie."

    Copropriétés non couvert par la garantie: le projet n'est pas assuré par Fannie Mae. Cela signifie un autre type de prêt pour l'acheteur de votre condo. Beaucoup de banques ne sont pas prêt à des copropriétés non couvert par la garantie. Nous offrons des prêts non-condo la garantie. Même s'ils sont très compétitifs, offrant même un financement à 100%, les programmes de prêts ne sont pas tout à fait la même car ils sont dans un condo la garantie.

    Voici un problème de temps et économie d'astuce:

    Lorsque vous vendez un condo, d'aucune sorte, vous voulez vous assurer que vous ou votre agent communique avec l'Association par le propriétaire, au début du processus, et leur demande quel pourcentage de ce projet est propriétaire non-occupés. Si c'est plus de 30%, vous voulez communiquer immédiatement votre acheteur. Il doit veiller à son prêteur peut faire le prêt ou mai, il faut changer les prêteurs. Il est préférable si vous connaissez cette précoce.

    Beaucoup de condo conversions sont considérées comme non couverte par la garantie.

    L'essentiel, c'est conversions condo offrir des logements abordables dans de nombreux domaines où l'accession à la propriété pour la première fois et l'investisseur immobilier, qui veut prendre un peu moins de risque financier, commencent à être détourné. Toutefois, en tant qu'acheteur vous voulez être très prudent et poser des questions sur l'histoire du bâtiment résidentiel et le maquillage.



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