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    Est-ce que la parcelle un potentiel de développement?

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  • Les propriétés de développement sont de toutes formes et tailles. Certains sont vacants et d'autres non. En fait, pratiquement toutes les propriétés peuvent être développées. Pour aménager une propriété des moyens de le transformer ou le modifier de sorte qu'il puisse être utilisé différemment ou de façon complémentaire. Le changement peut être physique, comme la démolition, la modification ou la conversion de la structure existante. Beaucoup plus souvent le changement est quelque chose que vous ne pouvez voir. Ces changements invisibles fournir des options supplémentaires pour élargir les utilisations potentielles (marchés) pour le bien et le vendre pour un profit plus grand.

    Une façon classique de prise de potentiel de développement est par l'obtention d'un changement dans les dispositions de zonage qui ont trait à la propriété. Ce changement mai mai ou ne pas impliquer un changement réel de la classification de zonage. Un changement dans la classification de zonage d'une propriété pourrait avoir un impact majeur sur la valeur du bien, mais c'est probablement la manière la plus risquée et la plus spéculative de développer une propriété. Potentiel de développement peut aussi exister sans un changement de zonage par l'allégement de certaines dispositions du règlement de zonage (comme par une diminution de l'exigence de la cour latérale ou une augmentation de la hauteur maximale d'une structure) par l'obtention d'une variance. Une méthode commune d'accroître la valeur est de diviser la propriété en deux parcelles ou plus. La somme des parties est habituellement (mais pas toujours) une valeur supérieure à l'ensemble.

    Questions & Critical Issues

    Comme la plupart des propriétés à un degré ou d'autres ont un potentiel de développement, le bottom-line question n'est pas "Le bien un potentiel de développement" mais plutôt "serait le développement de cette propriété un sens économique". L'aptitude de chaque propriété pour le développement est unique. Chaque scénario de développement doit être évalué sur ses mérites propres, parce qu'elle aussi, est unique. Si vous songez à acheter une propriété pour la subdivision, que feriez vous devez savoir pour rendre votre décision?

    Zonage

    La première chose serait le zonage. En regardant le règlement de zonage actuel, vous devriez aussi savoir ce que les restrictions de zonage d'autres, comme la taille minimale des lots et la largeur et au recul (dimension d'avant, arrière et les marges latérales).

    Marchés cibles

    Votre but est de vendre la propriété et de ne pas vivre en elle. Une de vos premières questions, puis est «qui puis-je vendre ce faire?" Le zonage et le scénario de développement de définir collectivement les marchés cibles.

    Utilities & Rendement

    Vous voudriez savoir si l'eau et d'égout sont disponibles non seulement parce que les coûts sont différents, mais aussi parce que les exigences de zonage sont souvent différents pour le public ou les utilitaires de lot. La propriété devrait être testé pour savoir combien d'emplacements seraient appropriés pour les systèmes d'épuration du site d'élimination. En plus des services publics, les autres facteurs influant sur le rendement comprennent les pentes, les zones humides et les sols.

    Valeur de revente

    Vous n'avez pas à déterminer la valeur, ce qui signifie non seulement ce que le vendeur était en demande, mais aussi ce que vous pourriez vendre le bien pour.

    Coûts

    Vous voulez savoir combien il vous en coûterait pour mettre en place les changements nécessaires à la propriété. Votre proposition de développement vont dicter ce qui doit être fait et, par conséquent, les types de dépenses. Ces dépenses n'auraient probablement des ingénierie juridique et municipaux honoraires. Vous pourriez ne pas savoir ce que ces coûts sont, mais vous devez commencer quelque part par le stationnement balle vos dépenses, puis affiner les comme vous obtenu plus d'informations. Vous devez également savoir combien de temps cela prendrait pour «transformer» la propriété en une marchandise que vous pouvez faire demi-tour et de vendre et à quel rythme vous serez en mesure de le vendre. Tout ce qui se vendra à n'importe quel prix donné assez de temps, mais le temps est argent. Même lorsque votre objectif est de céder votre contrat à un constructeur ou un autre investisseur, vous devez fixer un prix réaliste pour garder votre temps à vendre cadre à un minimum.

    Le scénario de développement que vous proposez doit être celle qui peut être atteint de façon réaliste et pas seulement certains des promesses en l'idée du ciel. Ne pas baser vos plans, projections et de l'argent sur l'hypothèse que votre proposition est un "slam dunk". Enfin, vous avez besoin de savoir quel prix le vendeur et les termes sont. La plupart des gens ont tendance à poser au sujet du prix d'abord, mais cette question devrait être la dernière que vous examiner. Vous ne pouvez pas vraiment évaluer le prix demandé par le vendeur ou aux modalités de jusqu'à ce que vous pouvez répondre à au moins certaines des autres questions ici. En d'autres termes, le prix et les conditions sont relatives à l'ensemble des autres questions en cause.



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